虽然各地都有不同程度的楼市调控政策，但楼市仍然处于火热状态，那么各位购房者又知不知道在收楼时需要注意什么问题呢？如果房屋存在质量问题或者开发商逾期交付又怎样维权呢？
所谓商品房的交付，即指房地产开发企业依据相应法律规定以及相关商品房买卖合同或商品房预售合同的约定，将符合交付使用条件的房屋按期向商品房买受人交付，商品房买受人检验商品房并接受房屋的行为。
商品房交付条件
《城市房地产管理办法》
第二十七条 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
《城市房地产开发经营管理条例》
第十七条 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
第十八条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：
（一）城市规划设计条件的落实情况；
（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；
（三）单项工程的工程质量验收情况；
（四）拆迁安置方案的落实情况；
（五）物业管理的落实情况。
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
第三十一条 房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
《商品房销售管理办法》
第三十四条 房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。
根据上述法律、法规的规定，房地产开发商在开发项目竣工后，应当向当地行政主管部门提出竣工验收申请，由房地产开发主管部门组织工程质量、消防、环保等单位进行综合验收，因此，房地产开发商交付的房屋应当是完成了工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收，房屋为住宅的，开发商还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。如果购房合同中对于房屋交付还有其他特殊约定的，还应符合该约定。如在收楼时开发商无法提供上述验收证明文件、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，或不符合购房合同约定的交付条件的，购房者有权拒绝接收房屋，由此引起的房屋逾期交付，应由开发商按照购房合同约定承担逾期交付的违约责任。
重点：工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收，《住宅质量保证书》 《住宅使用说明书》 （住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容）
所交付房屋存在质量问题怎么办？
严重的房屋质量问题，如主体结构质量问题
房屋主体结构质量问题，是指房屋的主体结构不符合相关法律、法规规定的强制性标准，不能保证房屋的安全使用。除了主体机构质量问题之外，如果存在其他严重质量问题，严重影响房屋的正常使用的，也属于严重的房屋质量问题。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十三条 第一款因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
根据上述的司法解释规定，如果开发商所交付的房屋存在主体结构质量问题或者其他影响房屋正常使用的严重质量问题，如大面积的漏水等，购房者可以要求解除购房合同并且赔偿损失。
一般质量问题
除了主体结构质量问题和严重影响房屋正常使用的质量问题外，房屋存在其他不符合法律、法规规定的标准或者购房合同等约定的质量标准的，属于一般质量问题。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十三条 第二款 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
《城市房地产开发经营管理条例》
第三十一条 第三款
保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
根据上述司法解释、法规的规定，如果开发商交付的房屋存在一般质量问题，开发商应当承担修复责任，修复的费用及修复期间给购房人造成的损失由开发商承担。
装饰、装修质量问题
随着房地产市场的发展，现在很多房产项目在交付房屋时都附带精装修，对于此类房屋，开发商一般会在购房合同中对装修标准进行了约定。因此，如果认为开发商交付的附带装修的房屋不符合购房合同约定，且有证据证明的，可以要求开发商按照合同约定进行修复，如果无法修复的，购房人有权根据相关法律法规要求开发商承担赔偿责任。
开发商逾期交付房屋怎么办？
逾期交付，分为直接逾期和间接逾期，直接逾期即开发商实际交付房屋的时间超过了购房合同约定的期限；而间接逾期一般表现为虽然开发商在购房合同约定的期限内交付房屋，但因该房屋不符合法定交付条件，存在主体结构等严重质量问题，购房人拒绝收楼的，因此而造成的逾期交付，也应当由开发商承担逾期交付的违约责任。
一般在购房合同中会对逾期交付的违约责任进行约定，如果购房人认为违约金过低，且有证据证明实际损失高于违约金的，可以要求按照实际损失数额进行赔偿。
如果购房合同约定开发商逾期交付超过一定期限，购房人有权解除购房合同的，则购房人有权在约定条件成就时行使解除权，如因此遭受的损失的更可以要求开发商赔偿。如果购房合同没有明确约定解除权的期限或者条件的，购房人可以在开发商逾期交付房屋后，经催告后在三个月内仍未交付，可以要求解除合同。这里需要注意的一点是，如果购房合同约定了解除权行使的合理期限的，就要注意该期限了。
现在房价高企，一套房动辄数百万，对于一般吃瓜群众来说，可以说是穷尽了一个家庭的力量，因此各位业主、准业主在购房时需要谨慎对待，如果在上述环节遇到纠纷，应当要有正确的维权意识，但切勿极端、偏激，要寻求正当途径去解决，必要时可以委托律师等专业人士协助处理。
